Deze blog is geschreven door Maartje Struijk.
De verrassing: door “natrekking” worden de panelen al snel van de gebouweigenaar
In het Nederlandse recht geldt een principe dat natrekking heet. De kern: wat duurzaam onderdeel wordt van een gebouw, wordt automatisch eigendom van de eigenaar van dat gebouw. Een cv-ketel, een dakkapel – en, afhankelijk van de situatie, ook zonnepanelen.
Voor wie zijn eigen panelen op zijn eigen dak legt, is dat geen probleem: dak en panelen zijn dan toch al van dezelfde persoon. Maar zodra een ander de panelen plaatst en exploiteert, ontstaat er een spanning. Zonder goede afspraken kunnen die panelen door natrekking eigendom worden van de gebouweigenaar – ook al heeft de exploitant ze betaald.
Of dat echt gebeurt, hangt af van hoe de panelen zijn bevestigd en van wat de samenleving “normaal” is gaan vinden. En juist dat laatste verschuift: hoe gewoner zonnepanelen worden, hoe sneller een rechter een dak zónder panelen als “onaf” beschouwt – en hoe eerder natrekking optreedt. De energietransitie maakt deze vraag dus eerder belangrijker dan minder belangrijk.
Waarom dit ertoe doet als er iets misgaat
Zolang iedereen netjes z’n afspraken nakomt, merk je hier weinig van. Het wordt pas spannend bij een faillissement.
Stel: de eigenaar van het pand gaat failliet. Dan komt er een curator, die alle bezittingen van die eigenaar verdeelt onder de schuldeisers. Horen de zonnepanelen daar juridisch “bij het gebouw”? Dan vallen ze in de boedel – en kan de exploitant (en zijn financier) ze in het slechtste geval kwijtraken aan de schuldeisers van een ander.
Dáár draait het om. De vraag “van wie zijn de panelen?” is in goede tijden een formaliteit, en in slechte tijden bittere ernst.
Twee manieren om het goed te regelen
Gelukkig is dit risico te ondervangen. In de praktijk zijn er grofweg twee routes.
1. Het opstalrecht (de stevige route)
Een opstalrecht is een zakelijk recht dat via de notaris wordt gevestigd en wordt ingeschreven in de openbare registers. Het doorbreekt de natrekking: de panelen blijven juridisch eigendom van de exploitant, wat er verder ook met het gebouw gebeurt.
De voordelen zijn groot. Het opstalrecht werkt tegen iedereen – ook tegen een curator. Gaat de gebouweigenaar failliet, dan blijven het opstalrecht én de bijbehorende installatie buiten de boedel. De eigendomsverhoudingen staan bovendien zwart-op-wit in de openbare registers, dus voor niemand is er onduidelijkheid.
Daar staat tegenover dat deze route geld en moeite kost: notariskosten, inschrijving, en bij elke wijziging opnieuw papierwerk. Ook moet meestal een afspraak (een rangwisseling) worden gemaakt met de bank die het gebouw al heeft gefinancierd, zodat die bank bij een verkoop het opstalrecht respecteert. Dat is in de praktijk soms een tijdrovend traject.
2. De dakhuurovereenkomst zonder opstalrecht (de lichtere route)
Het kan ook zonder opstalrecht: alleen met een goede dakhuurovereenkomst. De exploitant huurt dan het dak, mag de panelen er laten liggen (het ligrecht) en mag ze aan het einde weer weghalen (het wegneemrecht). Haalt hij de installatie weg, dan is de natrekking in beginsel van de baan en zijn de panelen weer gewoon van hem.
Deze route is goedkoper en flexibeler – geen notaris, geen registers. Maar de bescherming is wel zwakker. Het gaat hier puur om afspraken op papier, niet om een recht dat tegen iedereen werkt. Bij een faillissement van de gebouweigenaar blijft de huurovereenkomst weliswaar in stand en moet de curator de rechten van de exploitant respecteren, maar de exploitant heeft geen voorrang en geen zekerheid die in de registers staat. In de praktijk hangt het effectief weghalen van de panelen ook deels af van de medewerking van de curator.
Goed opgezet kan deze constructie prima werken – mits álle verplichtingen van de gebouweigenaar bestaan uit “dulden of niets doen”, en de positie van een eventuele financier waterdicht in het contract is vastgelegd. Maar het blijft een lichtere vorm van bescherming dan het opstalrecht.
Wat betekent dit nu concreet voor jou?
Een paar praktische lessen, of je nu je dak verhuurt of zelf als exploitant panelen legt:
- Ga er niet zomaar van uit dat de panelen “van de betaler” zijn. Juridisch kan dat anders liggen dan je denkt. Leg expliciet vast van wie de installatie is.
- Hoe groter en langduriger het project, hoe meer een opstalrecht de moeite waard is. Bij een serieuze investering en een reëel faillissementsrisico weegt de stevige bescherming van het opstalrecht ruimschoots op tegen de kosten.
- Bij kleinere projecten kan een goede dakhuurovereenkomst een prima alternatief zijn – maar laat die dan wel zorgvuldig opstellen. Het verschil zit in de details.
- Schakel op tijd een notaris of jurist in. Achteraf repareren is duurder en onzekerder dan het vooraf goed regelen.
Dat het bij zonnepanelen niet alleen om techniek en rendement draait, ziet ook Jan David Kleppe, initiatiefnemer van SamSam, in de praktijk. Hij merkt dat de eigendomsvraag vaak wordt onderschat:
Bij zonnepanelen denken veel mensen aan techniek en rendement, maar de juridische kant is minstens zo belangrijk. Goede afspraken over eigendom zorgen ervoor dat een mooie investering ook op de lange termijn veilig blijft.
— Jan David Kleppe, initiatiefnemer SamSam
Precies dat is de kern: een mooie installatie is pas echt een goede investering als ook juridisch vaststaat van wie ze is.
Tot slot
Zonnepanelen op een dak lijken eenvoudig, maar de vraag wie ze juridisch bezit is dat allerminst. Door natrekking kunnen ze sneller dan je denkt “bij het gebouw” gaan horen – met vervelende gevolgen als het ooit misgaat. Het goede nieuws: met de juiste constructie, of dat nu een opstalrecht of een zorgvuldige dakhuurovereenkomst is, houd je dat volledig in eigen hand.
Overweeg je jouw dak te verhuren, of leg je panelen op het dak van een ander? Regel dan vooraf goed van wie de panelen zijn. Dat voorkomt dat je er pas achter komt op het moment dat het er echt toe doet.
Dit artikel is gebaseerd op het bachelorafstudeeronderzoek van Maartje Struijk (Universiteit Utrecht) naar de eigendoms- en zekerheidspositie bij zonnepanelen op andermans dak.